ליווי רוכשים מול מחלקת שינויי דיירים

שלבי עבודה

רכשתם דירה חדשה מקבלן? בשעה טובה!

סיימו מהר את השמפניה כי הזמן קצר והמלאכה מרובה.
כאשר קבלן או יזם מוציא לפועל פרויקט, לרוב נמצא מספר טיפוסים של דירות, כאשר כל טיפוס דירה מותאם לקהל יעד שונה. הדירות "המשוכפלות" נהנות מיחסי ציבור שליליים תחת הכותרת "דירות קבלן". המושג הזה לרוב מתאר דירות נעדרות ייחודיות או התייחסות לצרכיו הייחודים של כל דייר.
חשוב להבין שתכנון קבלני לדירות הינו תכנון סטנדרטי לחלוטין. קבלן הבונה פרויקט עם עשרות או מאות יחידות דיור, ישאף לבנות כמה שיותר מהר ובעלות נמוכה ככל הניתן. עובדה זו מובילה לכך שתכנון הדירות, מיקומי נק‘ החשמל והאינסטלציה הניתנים הינם מינימליים.
בחירת השיש של המטבח, סוג הארונות במטבח, הריצוף, משקופי דלתות הפנים ועוד אלמנטים חשובים – מקבלים פחות תשומת לב בפרויקטים הללו וכמובן בסטנדרט מסוים שמציב הקבלן מראש. התכנון הוא כללי וטיפוסי לכל הבניין ללא רצון או יכולת להיכנס לפרטים.

כדי לשנות ולהתאים את הדירה לצרכי הדיירים, קמה מחלקת שינויי דיירים, שנועדה לאפשר לרוכשים לבצע שינויים מסוימים בפן התכנוני.

לפני שנסביר מה זה שינויי דיירים ולפני הפגישה עם מתאמת השינויים בואו נראה קודם עם מה יצאתם לאחר חתימת החוזה ורכישת הדירה.

קיבלתם תיק ובו מספר דברים:

  • חוזה חתום – החוזה כולל בתוכו את כל החובות והזכויות שלכם בביצוע עסקת הרכישה: התשלום, תנאי התשלום ואם הייתם מספיק חכמים במעמד הרכישה מצורף לכם נספח שינויים.
    מה זה נספח שינויים? נספח שינויים זה הנספח שמצרפים לחוזה ושלא היה חלק מהחוזה המקורי. בנספח כתובים כל "מתנות היזם" או תוספות אשר הוספו למפרט המכר שסוכמו ביניכם ולבין היזם במעמד חתימת החוזה.

    תוספות נפוצות:
    מזגן מיני מרכזי דירתי קומפלט, תוספות של מס שקעי חשמל מעבר למה שרשום במפרט המכר, אסלה סמויה, שדרוג גודל אריחים של ריצוף הדירה לגודל 80/80 או יותר, סכום כסף קבוע מראש (ואוצ'ר) לביצוע שינויים בדירתכם או כהטבה מול ספקי הפרויקט ועוד. 
    מסמך זה חשוב לפגישה מול מתאם השינויים ובכלל כאסמכתא לתוספות.
  • מפרט מכר – מפרט המכר מאגד בתוכו במלל את כל המרכיבים של דירתכם לפי התכניות האדריכליות.
    למשל: מס' שקעי החשמל ונק' המאור בדירתכם לפי אזורים / מס' נק מים / גז / אסלה סמויה או מונובלוק/ אינטרפוץ סוללה / מידות אריחים / גודל חלונות ועוד.
  • תוכנית מכר – תכניות בינוי אדריכלית של דירתכם עם מידות וחלוקה של הבית לחדרים ומחיצות.
    מה זה תכנית מכר? תכנית מכר היא תכנית ללא סימוני ריהוט, עם מידות שהמידות המופיעות בתכנית יהיו לרוב נמוכות ב-5 ס"מ מתכנית הבנייה, מכיוון שבשעת הבניה תמיד יש סטיות בהעמדת המחיצות.
    בתכניות מכר יופיעו גם הנמכות תקרה, דוד, מנועי מזגן, ספרינקלרים, וכו'
חשוב מאוד לשמור על כל מסמכים אלו בתיקיה מאורגנת וזמינה.
ישנם זוגות רבים אשר לא מודעים לחשיבות של תכנון דירה חדשה מקבלן בעזרת אדריכלית מנוסה. המילים "כמה חבל שלא ידענו…", או "כמה חבל שלא עשינו…." יחזרו פעם אחר פעם בחיי היום יום. זה מתחיל בשקע תמים או כלי סניטרי הכי פשוט שיש בחדר רחצה, (למשל: לא ידענו שאפשר להוסיף יציאת מים נוספת לראש טוש במקלחת) ומגיע עד לגודל הריצוף בכל הבית. זה נמצא בכל הפרטים של הדירה, ועם קצת הבנה מעמיקה יותר של התכנית, המפרט והאפשרויות ניתן היה למנוע עוגמת נפש גדולה ועתידית.
לעיתים בעיות מתגלות רק לאחר שנכנסים לדירה, בין אם מדובר על נקודות שאינן במקום לפי תכנית, חוסר פיקוח, ובסופו של דבר שיפוצים שעלו המון כסף, שבירת קירות, שינוי דלתות ועוד.
מה זה בעצם שינויי דיירים?
מחלקת שינויי דיירים הינה גוף מגשר/מקשר בין הדייר לבין הקבלן המבצע.

על מה אחראית מחלקת שינויים?

  • הגוף המקשר בין הדייר ליזם, לספקים ולקבלן המבצע.
  • תדרוך בנושא ספקים, לוחות זמנים, ומשימות שיש לבצע במהלך התקופה.
  • בירור השינויים מול הדייר והנפקת תכניות שינויים.
  • תמחור השינויים והתוספות בהתאם למחירון הפרויקט כגון מחירון דקל בהתאם לבקשות הדייר
  • שינוי כתב הכמויות שעובר לספקים הריצוף והכלים הסניטריים בהתאם לשינויים מהדייר.
  • הורדת התכניות החתומות לשטח לקבלן המבצע.

הרוכשים נכנסים לדירה לאחר סיום הבנייה ומבינים למעשה כמה חשוב היה בדיעבד לברר ולהתעמק בפרטים הקטנים מול מחלקת שינויי דיירים.

מניסיון, דווקא זוגות אשר רכשו דירה חדשה מקבלן והשתמשו בשירותי אדריכלית ומעצבת פנים – הודיעו בסוף התהליך, שהצעד הזה היה הכרחי עבורם, בעיקר בגלל העובדה שלא היו מצליחים להבין את תהליך העבודה מול מחלקת שינויי דיירים של הקבלן ללא ליווי של אדריכלית מנוסה לצידם.

לסיכום:
חשוב מאוד להגיע בראש פתוח לכל נושא השינויים ולפנות לנושא הזה זמן, הדירה שלכם עולה לכם לא מעט כסף וצריכה גם לשרת אתכם לכן יש להתייחס לנושא בסבלנות, לא לחסוך בשאלות, ולהיעזר באנשי מקצוע במקרה הצורך.
אז מה היה לנו